东莞楼市历经多重跌宕起伏 终在政策调控下逐渐

时间:2019-08-15 03:56来源:全球彩票app下载理财保险
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对于房地产业丝毫的波动,房价的涨跌幅都是欲购房者所关注的焦点,他们跃跃欲试等待着最佳时机,楼市调控连番加码,限购限售最严政策出台;土地供应告急,商住用地供需矛盾尖锐;房贷政策逐步收紧,住宅成交明显受阻,在2017年过去的几个月里,东莞楼市经历着多重跌宕起伏,在政策及市场调控的影响下,无论是开发商还是购房者,双方均进入了观望博弈状态,市场也走向了冷静期。下面就和东莞装修网小编一起来了解下吧。

市场总结

对于房地产业丝毫的波动,房价的涨跌幅都是欲购房者所关注的焦点,他们跃跃欲试等待着最佳时机,在2017年过去的几个月里,东莞楼市经历着多重跌宕起伏,在政策及市场调控的影响下,东莞楼市也逐渐走向冷静,下面就和东莞装修网小编一起来了解下吧。

政策:中央坚持“房住不炒”,地方政府“一城一策”坚持房地产市场监管不放松,房地产金融监管保持收紧态势,整体房地产市场依然处于严格调控状态。

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成交:2019年上半年,东莞市共成交商品住宅240.82万㎡/21428套,成交面积同比小幅增长5.9%。上半年全市商品住宅成交均价19380元/㎡,整体呈现平稳上涨趋势。

楼市年中报 市场走向冷静期

供应:2019年上半年,东莞市共计推出商品住宅203.31万㎡/18196套,供应面积同比减少19.9%,市场供应明显不足。

临广片跌幅最小麻涌住宅成交居首位;业界建议下半年开发商合理定价,加快出货

供需:2019年上半年,东莞市商品住宅新增供应203.31万㎡,成交商品住宅240.82万㎡,销供比为1.18,市场整体表现供不应求。

楼市调控连番加码,限购限售最严政策出台;土地供应告急,商住用地供需矛盾尖锐;房贷政策逐步收紧,住宅成交明显受阻……2017年,仅仅6个月的时间,东莞楼市经历了多重跌宕起伏,在政策及市场调控的影响下,无论是开发商还是购房者,双方均进入了观望博弈状态,市场也走向了冷静期。

项目:万科第五城以29.22亿元/16.94万㎡的销售成绩位居上半年东莞市商品住宅项目成交金额/成交面积排行榜首位。

2017年已过半,数据统计显示,上半年东莞供需双双大幅萎缩五至六成,其中住宅签约面积更是创下了过去3年最低。调控之后,房价逐步稳定,但是,同比2016年上涨三成,仍处于高位。

房企:万科以118.15亿元/51.23万㎡的销售成绩位居上半年东莞房企销售金额/销售面积排行榜首位。

业内预计,下半年调控从严较为明确,房贷政策也在持续收紧,再加上未来供应货量充足,多重因素叠加之下,下半年将会更加严峻,建议开发商合理定价,加快出货。

土地:2019年上半年,东莞市住宅用地推出总规划建筑面积146.91万㎡,同比大幅增长191.3%;成交总规划建筑面积102.3万㎡,同比大幅增长81.23%。上半年住宅用地成交楼面均价10188元/㎡,平均溢价率50.55%创近3年新高。

数据分析

政策动向

市场供需都减少五六成 房价同比上涨三成

2019年全国两会政府工作报告强调落实城市主体责任,促进房地产市场平稳健康发展。在中央重申“房住不炒”的政策主基调下,东莞坚持限购限贷限价限售等多限调控政策持续不放松。

经历了多重调控政策影响,今年上半年的楼市一度进入低迷期。根据数据监测显示,上半年东莞住宅供需均大幅萎缩五至六成。2017年上半年东莞新建商品住房供应面积约207万平方米,处于过去11年以来最低谷水平,同比减少48%;签约面积约231万平方米,同比大幅减少56%,创过去3年最低,处于2012和2014年同期水平。

▌《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布

调控从严之下,房价逐步稳定。但是,仍处于高位数据显示,2017年上半年东莞新建商品住房签约均价16219元/平方米,同比涨30%,较去年的32%涨幅略有回落。由于去年上半年东莞房价基数较低,故同比涨幅较大。

2月18日,中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》。《纲要》勾勒出粤港澳地区的未来发展蓝图,规划打造国际一流湾区,建设世界级城市群。

“4·10”限购成交量进入下行轨道

《纲要》提出,东莞要结合自身特点,发展特色合作平台,支持东莞与香港合作开发建设东莞滨海湾地区,集聚高端制造业总部、发展现代服务业,建设战略性新兴产业研发基地。

从上半年的走势来看,“限购”成为了东莞楼市“分水岭”。数据显示,自2016年10月7日东莞首次启动楼市限购后,自此成交量步入下行轨道,创下连续5个月下滑记录。房价在10月创下历史最高位后,整体处于滞涨状态,围绕16500元上下波动。

▌《东莞市滨海湾新区城市总体规划(2018-2035年)》公示

今年3月,在粤港澳大湾区等多重利好之下,楼市开始有复苏迹象,成交量和房价均呈回升趋势,这也触发限购再次加码。在全国新的一轮加码的大形势下,东莞加码应运而生,“4·10”限购升级,最严调控出台,限购限外限售限赠限价,全面发威。随后,成交量也直接“腰斩”。

5月24日,《东莞市滨海湾新区城市总体规划(2018-2035年)》正式公示。根据总体规划,滨海湾新区城市发展定位为新时代大湾区创新发展的新高地,同时滨海湾新区还将打造成粤港澳大湾区协同发展特色平台、珠三角核心区融合发展战略节点,以及滨海生态宜居智慧新城、东莞高质量发展新引擎等。

数据显示,“4·10”东莞限购升级前,每周住宅成交量平稳在1300套/周,升级后,则回落至700套/周左右,下滑幅度达46%,萎缩接近五成。东莞整体房价也趋于稳定,在1.65万元/平方米上下小幅波动。

▌土地出让首创“终次报价”规则

区域特点

6月6日,东莞市公共资源交易网发布《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》。在网上报价达到上限后,不再接受新的报价,转为通过网上最终一次性报价方式,以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得人的竞价方式确定拿地。

临广片成交跌幅最小 水乡定价合理走货快

在地市升温,多地块被提前锁定的背景下,东莞首创“最接近平均价者得”土拍新规,新规则的发布,进一步完善土地市场公平体制,有利于压制土地市场非理性情绪,避免土地市场过热,合理引导市场预期。

“4·10严政”成为东莞楼市致命杀手锏,上半年全市五大片区供求全线萎缩达4成以上。其中,地域优势不突出、高度依赖深圳客区域影响深重;松湖北片区、临惠片区下挫最明显。除市场因素外,卖方观望,预售审批从严下,供应未能跟上同样是片区成交下滑不可忽略的因素。

▌《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引》正式印发

不过,临广片区是其中跌幅最小的,主要是一线品牌房企精准战略部署,成交比重同比明显增大,约21%.尤其麻涌、虎门、大朗、大岭山四个镇街,今年上半年销售量位居全市住宅成交前四名,4个区域市场占有率达35%.而近期,望牛墩、麻涌等水乡片区镇街更是市场关注的热点镇街,由于不少新项目定价合理,甚至有楼盘均价一度低至万元上下,出现了限购以后难得的火热,去货率较高。

4月15日,东莞市自然资源局公布《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引》。明确城市更新单元面积原则上不小于150亩,不超过500亩,可以由多个更新单元合并形成一个大型改造片区,面积不宜超过1500亩。

房价自南向北由高向低 临深涨幅最小

▌二手房交易个税新政调整

上半年,从各区域房价来看,仍呈现一定涨幅。但是,临深片区相对去年涨幅收窄20个百分点,为同比涨幅最小片区。

3月11日,东莞市二手房交易个税新政调整, 纳税方可以自由选择按全额2%或者差额20%的2种方式缴纳。二手房交易个税的调整,盘活了一二手房地产市场流通,有效的促进二手房市场成交。

数据统计,2017年上半年东莞新建住房签约均价分布特征:自南向北,自里向外,房价由高向低。其中,第一梯队:临深片区,主流房价:2万元以上;第二梯队:主城区及松湖北片区,主流房价:1.5万-2万元;第三梯队:临广片区,主流房价:1万-1.5万元;第四梯队:临惠片区,主流房价:1万元上下。

值得注意的是,房产证未满2年的,交易个税与新政前对比并无优势,政策旨在支持合理自住需求释放,继续打击投资投机性需求。

房企之战

▌国内首个正式出台“无理由退房”政策

碧桂园首次跻身东莞房企销售榜首

1月11日,东莞市住建局联合市工商局发布《关于推广使用的通知》, 3月1日起,东莞将在全市推广使用新版的东莞市商品房认购书。认购书提出:买家在楼盘认购后,两天内可无理由退定金。东莞成为国内首个正式出台“无理由退房”政策的城市。

近年来,东莞楼市普遍被外界看好,这也吸引了越来越多的外来品牌房企进驻。从市场占有率来看,成交也越来越向品牌房企集中。

住宅成交

数据显示,今年上半年前十名楼盘分别是:碧桂园、万科、广东珑远、光大、金地、和记黄埔、嘉宏地产、新世纪地产、恒大地产、万达集团。其中,外来品牌房企占6席,东莞本土房企占4席。从市场份额来看,开发商前十名共占比达56.3%,其他开发商占比仅43.7%,未来市场份额越来越向品牌房企集中,小开发商的生存空间将越来越小。

▌上半年商品住宅成交量同比小幅增长,市场仍处于低位运行

品牌房企中,当属巨头万科、碧桂园最受瞩目。今年上半年,两家房企占据市场近四成份额。上半年成交套数前十名也基本被万科和碧桂园包揽,其中万科占了3席,碧桂园占了5席。从项目推新来看,上半年,碧桂园已略胜一筹。数据显示,今年上半年碧桂园以117.6亿元的成交金额,首次跻身东莞房企销售榜首,暂时领先成交金额89.8亿的万科。但是,下半年万科签约楼盘也在持续增多,这也意味着“万碧之争”仍在继续。

2019年上半年,东莞市商品住宅共计成交240.82万㎡/21428套,月均成交40.14万㎡,同比小幅增长5.9%,市场持续处于低位运行状态。

土地供应

自2016年10月东莞开始实施调控政策以来,东莞市商品住宅成交量呈现明显下滑趋势,调控效果明显,市场投资需求减弱,楼市逐步回归理性。

商住地连续5个月零供应 10月后将集中入市

今年以来,受调控政策和春节假期的影响,1-2月成交量大幅下滑,3月份起市场热度明显提升,成交量开始回升,至6月份月度成交量超过60万㎡,达到年内最高水平,楼市整体呈现回暖趋势。

受控规与从严政策影响,政府放缓推地节奏。东莞2017年上半年仅成交1宗商住用地,占地面积约7.3万㎡,商住用地供应创历史新低,供应不足制约成交,商住用地供需矛盾尖锐。

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实际上,对于优质地块开发商拿地热度依旧,东莞上半年凤岗首宗“限地价 竞配建”地块被中海地产以成交总价29.2亿元 3.6万平方米配建面积夺得,实际楼面地价高达27643元/㎡,楼面地价非常态性上涨一再透支房价增长空间。东莞已连续5个月无商住地供应,不过,预计下半年这种形势会有扭转,住宅用地供应将大增。根据《东莞市2017年度国有建设用地供应计划》显示:下半年将有大量住宅用地供应,其中茶山、麻涌、虎门、黄江住宅供应面积均达20万㎡以上,商服用地分布于12个镇区,主要以临深片区为主,其中虎门供应面积最大达11 .0万㎡.从住宅用地的供应时间来看,住宅用地将在今年10月后集中入市供应,土地来源均为存量土地,大部分以挂牌及招拍挂的供地方式为主,部分则是以协议出让等供地方式。近半年以来,东莞周边城市纷纷创新拍地模式,例如,嘉兴限价摇号、佛山竞自持、广州竞自持等,在热门的一二线城市竞配建与竞自持似乎逐渐成为拍地主流,业内认为,已“空窗”数月的东莞下半年住宅井喷式入市时或将会有新模式。

从各镇区的成交情况来看,上半年成交主要集中在中心城区和东南临深片区。全市上半年共7个镇区成交面积超过10万㎡,塘厦镇上半年成交面积21.77万㎡居全市首位,其次是高埗镇,成交面积19.08万㎡。

后市预测

表:2019年上半年东莞市各镇区商品住宅成交面积

未来供应量充足 房企或面临集中抢客

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在经过了前两周的大量推货后,开发商近期推货节奏又开始减缓。不过,长远来看,下半年潜在供应量上涨趋势明显,未来货量充足,开发商或将面临集中抢客。

▌刚需型产品依然为市场成交主力,占比超六成,高价格段产品占比明显增加

数据显示,截止到2017年上半年,全市商品住宅潜在供应983万平方米,较去年年底上涨了约2成;潜在供应再度上涨,一方面来自过去几年囤积的地块逐渐开工,“三旧”项目逐渐增多和动工,另一方面表现为市场成交下滑,签约受阻,市场供应释放不足所致。从区域供应特点来看,镇区比重渐大,多个经济实力相对较弱,过去楼市发展相对平淡区域潜在供应量逐渐增多;另外,交通优势明显区域潜在供应量较多。

从成交面积段来看,上半年70-120㎡刚需型产品为市场成交主力,成交面积合计占比约64%,相比2018年上半年增加2.4个百分点,其中,90-120㎡面积段产品占比过半,达到55.46%,东莞楼市刚性需求依然占据主导地位。

下半年形势或更严峻 建议合理定价吸引客户

价格段方面,17000以下价格段产品占比42.3%,同比2018年上半年减少16.2个百分点;19000以上价格段产品占比40.6%,同比2018年上半年增加10.7个百分点,高价格段产品占比明显增加,其中25000以上价格段产品占比达到14.8%,同比增加10.3个百分点。

从目前市场成交来看,购房者市场观望情绪仍然较浓。据东莞中原战略研究中心监测数据显示,上周住宅成交面积8.67万㎡,环比下降21.85%,同比下降65.54%.

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研究院方面认为,经过连续两轮的房地产调控高潮后,即使到5-6月份部分城市依然有继续加码的动作,政策调控从严态度仍较为明确。同时,叠加资金使用成本提高(房贷利率上调,明年潜在加息等)不利因素,下半年的风险只会比上半年更严峻。

住宅供应

业内认为,上半年成交一般的情况下,部分开发商为了完成业绩,不排除会以价换量抢收市场,所以合理定价,加快出货,保持合理流动性是较佳策略。

▌上半年商品住宅供应同比大幅下滑,市场供应明显不足

东莞装修网小编了解到,“限购”之后,深圳客已经大幅减少,东莞本地客户成为最主要的购房群体,多数开发商定价已开始趋于理性,从上周开盘和加推的情况来看,低价的项目去化率喜人,而像个别项目由于定价高于客户预期心理,去化率较低。

2019年上半年,东莞市共计推出商品住宅203.31万㎡/18196套,同比减少19.9%。上半年月均批准上市33.89万㎡创近9年最低水平,市场供应明显不足。

以上就是东莞装修网小编为大家带来的关于东莞楼市的最新消息,东莞楼市逐渐冷静下来预示着房价的稳定,那么是不是也意味着销量会增加呢?东莞楼市又会如何发展,如果你想了解更多关于东莞本地楼市走势,就持续关注东莞装一网吧,这里有更多精彩内容,更多关于装修知识和装修案例等,还可在线获取报价,为您推荐本地优秀装修公司免费上门量房哦。

全市一季度共推出商品住宅77.87万㎡,其中2月份受假期及市场低迷影响,当月供应量仅7.14万㎡,创下月度供应历史新低。进入二季度,供应量有所提升,但仍处于低位。

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上半年全市大部分区域供应逐步收紧,东南临深片区供应则增长明显,其中塘厦镇上半年供应面积27.89万㎡,遥遥领先全市其他镇区,全市占比接近14%。另一方面,上半年全市有6个镇区商品住宅出现零供应,分别是万江、石龙、横沥、望牛墩、洪梅以及松山湖。

表:2019年上半年东莞市各镇区商品住宅供应面积

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关键词: 楼市 东莞 成交量 不放松 跌宕